樂清大荊鎮盛宅下村養豬大戶張啟福是當地2007年“農房抵押貸款”試驗的受益者，近日他自建的六層“豪宅”系統傢俱正在封頂
溫州農村土地新政為農村房屋所有權等1整合負債2類產權上市交易鬆綁，羊城晚報記者實地探訪發現，這場被稱為“第二次土改”的嘗試，並沒有想象中的波瀾壯闊……
文/圖 羊城晚報特派記者 魯釔山（發情趣用品自溫州）
今年10月1日，《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》（下稱“暫行辦法”）正式施行，農村房屋所有權等12類產權可上市交易。此舉是向農村集體土地吳哥窟交易流轉邁出的重要一步，備受關註之下，有學者將之稱為“第二次土改”……
“溫州土改”的動因何在、怎麼改，進汽車借款程中遇到哪些困難和挑戰，能否解決實際問題？近日，羊城晚報記者實地探尋答案。
農房貸款
“農房抵押貸款”一度“夭折”，重獲新生後為“土改”吹響號角。截至目前，溫州已有13家銀行業金融機構開展農房抵押貸款，貸款總額超過80億元。
“暫行辦法”最受關註的是“農房抵押貸款”，實際上，此前它已在溫州民間探索多年。
“第一個吃螃蟹”的是樂清——
2007年，樂清市農村合作銀行開始試行“農房抵押貸款”——農民以房產證、土地使用證、村委會認可書作為抵押物，審核通過後經過市場評估，農民可獲得房價60%到80%的貸款。
“螃蟹”味道甚好，中國人民銀行溫州市中心支行隨即對此進行推廣，龍灣、瑞安、蒼南、平陽等市縣(區)相繼展開探索，參與地區已占溫州“半壁江山”。
樂清大荊鎮養豬大戶張啟福是那次“吃螃蟹”的受益者——2007年，張啟福抵押了自己的房屋獲得了4萬元貸款。貸款之前，他飼養的種豬不到10來頭，肉豬有100多頭，每年能賺5萬元左右；貸款後一年，他飼養的種豬的數量變成了30多頭，肉豬則有400多頭，年純收入達到20多萬元。日前，羊城晚報記者來到位於張家所在的大荊鎮盛宅下村時，張啟福家的一棟擁有數十個房間的6層“豪宅”正在封頂，而其位於村子邊緣的養豬場里數百頭豬正等待喂食，一派蒸蒸日上的景象……
這個新舉措卻中途“夭折”——
2008年7月1日，建設部頒佈的《房屋登記辦法》施行，其中規定“村民住房所有權轉讓只能在本村範圍內進行”。當地房管部門據此不再受理農房抵押登記，銀行也不得不停下這項業務。
據樂清農村合作銀行工作人員介紹，截至2008年7月1日，該行已為5287戶農民提供農房抵押貸款，農民正在使用的貸款總額達13.15億元，對當地農戶的養殖生產幫助巨大。不僅如此，據該行不完全統計，該段時間農房抵押貸款的不良率僅為0.9%左右，比該行整體貸款不良率還低約0.1%。
其後不久，這樣的嘗試在溫州民間悄悄繼續——
2011年，樂清市雁盪鎮上靈岩村的吳輝輝一家把70多平方米的房子抵押，貸款127萬元，在天津做起了黃金生意，雖然近兩年生意不太好，“但還能維持，賺點小錢”；2012年年初，同村的成峰也用自己房子抵押貸款，到山西做起了皮具生意，風生水起……
民間的實踐推動著政府的改革步伐。
2012年8月，溫州市委、市政府出台《關於推進農村金融體制改革的實施意見》，作為配套政策的《關於推進農房抵押貸款的實施辦法》隨後施行。這些規定中再次明確對農房抵押貸款“放行”，今年的“暫行辦法”又對此進行了更詳細的規定：農戶可以將自己的農房在本縣範圍內進行抵押貸款。
“從《關於推進農村金融體制改革的實施意見》到現在的‘暫行辦法’，是一個逐漸細化的過程，政策在這個過程中一直是穩步推進的。我們的抵押貸款種類在逐漸增多，貸款的總量也在逐漸增加。”溫州市農辦農村金融處處長黃方雷告訴羊城晚報記者。
來自溫州銀監分局的統計數據顯示，截至目前，溫州已有13家銀行業金融機構開展農房抵押貸款，抵押農戶正在使用的貸款總額超過80億元。
換房“破局”
農民退出宅基地向安置房“轉移”的做法，被稱為“農房集聚改造”，是當地近年來城鎮化建設的一齣“重頭戲”，實施的結果可謂“冰火兩重天”。
如果農戶抵押房屋取得貸款後無法償還怎麼辦？根據“暫行辦法”的規定，這樣的農房應該由法院來處置，主要方式是拍賣。而有資格參與競拍的人應該是本縣範圍內的農戶。“你想想，一家人還不起錢房子拍賣了，同村的人誰好意思買？但如果是本縣範圍，那買賣起來就方便多了。這個規定既讓農房抵押貸款更容易，也會加速斷貸農房的拍賣，最終必然會推進農房交易的速度。”在樂清從事房屋中介業務的小王如是分析。
溫州市中級人民法院相關負責人告訴羊城晚報記者：“暫行條例實施以來，我們這裡還沒有因為貸款還不上導致農房拍賣的案例發生。”
儘管如此，為了提高農房交易流轉的速度，溫州在“暫行辦法”當中還提出了另外一種促進農房交易流轉的辦法——“換購”：農民如果自願退出宅基地可以在得到補償的同時，以成本價購買當地建設的安置房。所購買的安置房有土地使用證也有房產證，可以自由上市交易。
退出的宅基地怎麼用？溫州市國土資源局土地利用管理處處長孫民告訴羊城晚報記者，主要看這些土地的自身情況，“比如城市中心地帶的即收為國有，而其他很多原來是集體所有的仍歸集體所有，部分宅基地甚至會復墾。總之，我們會根據‘城鄉增減掛鉤’的總量要求，對各種性質的土地進行平衡利用。”
這種農民退出宅基地向安置房“轉移”的做法，被稱為“農房集聚改造”，是當地近年來城鎮化建設的一齣“重頭戲”，實施的結果可謂“冰火兩重天”——
2011年，溫州主城區鹿城區濱江街把濱江商務區CBD的一塊“全市最好的地”拿來做集聚改造。不僅如此，當地還施行了“基底面積一翻三”的辦法，一塊45平方米的地，可以補償135平方米。農民購買安置房的價格，約5000元/平方米，而周邊樓盤即使在暴跌後也要約2萬元每平方米。“我們都盼著‘上樓’呢！”當地居民小趙說，大家對這個改造都很支持。
但在距市中心較遠的龍灣區瑤溪鎮黃石村，情況則完全不同。
從溫州市中心驅車近一個小時才來到黃石村農房聚改造房建設現場。該項目選址於黃石社區服務中心旁，依山傍河，風光很好。但村民對此卻並不買賬。一位不願透露姓名的村民介紹：“因為很多人不想買安置房，去年當地有關部門曾想把黃石橋附近的一片農房強制拆除，引起當地農戶不滿集體反對。”另一位林姓村民則告訴記者：“我這個房子120多平方米，獨棟三層。給了政府，他們補償我200元錢每平方米。我去買安置房，至少6000元每平方米，怎麼換？還有，我住的地方距離安置房不過幾百米，還有必要‘集聚’嗎？”
統計顯示，“農房集聚改造工程”2011年在溫州全面啟動，一年後項目即達約200個，推廣十分迅速，但不少村民對此意見頗大。“我們也知道在這個事情中一些農民有意見，不想搬，但總體來說還算是個別的現象。”龍灣區一位不願透露姓名的官員思慮良久後謹慎地對記者說。 編輯： 牟青
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不碰“紅線”
土地性質問題不僅是法規中的“紅線”，更是溫州很多官員頭腦中的“紅線”。 “暫行辦法”出台後，當地專門明確了條文中本來沒有的“城鎮居民不能到農村買房”，將“紅線”劃死。
“農房集聚”釋放出大量宅基地，同時農民的新住房又能自由買賣，這成為宅基地改革“鬆綁”的重要前提。但當下，宅基地的流轉仍然是一條不可逾越的“紅線”。
“目前宅基地在農村流轉的方式只有一個——調劑。就是那些本來沒有宅基地的人，可以在經對方同意後，通過申請審批，獲得別人多出來的宅基地。”孫民告訴記者。
實際上，溫州的宅基地流轉曾一度“破冰”，只是並未出現在“暫行辦法”中。24年來，宅基地政策在溫州可謂“一波三折”，所折射的改革之路引人深思——
1989年7月，依據原國家土地管理局相關規定，溫州對城鎮居民購買農房的給予辦理土地使用權變更登記，同時頒發國有土地使用權證。1995年5月，原國家土地管理局對上述文件修訂，該政策停止執行；
2001年5月，溫州市國土資源局出台規定，通過一種“曲線”辦法來實現宅基地流轉：城鎮居民如果想在農村購買宅基地，可以由市縣先統一征收為國有，然後再劃撥土地使用權辦理出讓手續，最後再進行土地變更登記。
這個規定在民間很受歡迎，現住甌海區的薑桂遠提起這個規定仍覺得“好得很”。“我於2003年左右在現在的火車南站附近買了一塊地，200多元每平方米，100多平方米總共2萬多元，拿到了土地證。後來我就在上面蓋樓，也沒花多少錢。現在那房子值200多萬元……”
但這個規定也很快“夭折”。
2004年4月底，國務院出台文件明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”
“從2004年4月至今，溫州嚴格執行國家相關規定，對城鎮居民在農村購置宅基地的行為，一律不予辦理轉讓變更登記。”溫州市國土資源局有關負責人告訴記者。
記者在採訪中發現，土地性質問題不僅是法規中的“紅線”，更是溫州很多官員頭腦中的“紅線”。從市屬各局、辦到區、鎮、鄉，各級領導都談“地”色變——“我們對原來的土地性質沒有任何改變。”“農房買賣與土地無關，不改變土地的所有權，所有權還是集體的。”“我們關於宅基地的問題沒有任何突破，完全符合現行的法律法規的規定，千萬不要誤解誤讀。”——在回答記者有關提問時，這些是最普遍的回答。
“暫行辦法”中，對宅基地問題沒有提出更多舉措。“暫行辦法”出台之後，當輿論廣泛討論新政放開了城鎮居民到農村買房的限制時，溫州市委農辦即專門以“十問十答”的方式明確了條文中本來沒有的“城鎮居民不能到農村買房”，再次將“紅線”劃死。
一位當地有關官員私下向記者解釋了各級領導謹言慎行的原因：“一項改革，在其他城市可能都不算什麼，但一旦放到溫州來，一旦加上‘溫州’兩個字，就不一樣了。溫州稍有風吹草動，就有各種各樣的解讀出來……在這樣的環境下，我們的改革不能不小心謹慎，不能不穩扎穩打，尤其涉及農村土地問題，更是不敢輕易‘越線’……”
深化改革
有專家認為，要想繼續深入改革必須破除“土地歧視”，“暫行辦法”並沒有拿出什麼很有創意的辦法和舉措，談不上可以在全國推廣借鑒的經驗。
既然在農村土地改革問題上如此謹慎，為何“暫行辦法”會對根本無法與土地剝離的農房改革做出包括“農房抵押”、“農房拍賣”、“農房置換”等諸多詳細規定？溫州大學商學院黨總支書記、溫州大學國民經濟研究所所長胡振華教授認為，主要是因為政府在這方面欠了太多的“制度債”。“比如農房交易已經在民間操作多年，但一直沒有制度保障。這次改革就是因為積壓了太多這樣的問題，必須還這些‘制度債’。”“當然，政府同時也希望通過這個辦法把農村改革繼續引向深入。”
但胡振華認為，這次“還債”並不徹底，改革並不深入，“沒有根本解決農村土地的流轉問題。包括宅基地問題、小產權房問題等都沒提及。”
為什麼宅基地會在改革中成為難以逾越的“紅線”？除了國家的規定外，胡振華認為另一個重要原因是宅基地被賦予了太多的內涵不能易觸碰——“它有宗族色彩，意味著一個村民和所屬宗族的關係；它有政治色彩，意味著村民是哪個村委會的一員；在一定程度上，它甚至是農民的‘精神家園’……”
胡振華認為當下解決宅基地流轉問題最好的辦法是“捆綁”：“不要再單獨發土地證，應該把土地證和房產證合二為一，就叫‘房產土地證’。這個操作起來不難，只要在辦房產證的時候多設一個窗口，交相關的土地稅就可以了。地隨房走，這樣宅基地的流轉就順暢了。”
“更關鍵的是，我們不能總把眼睛盯在宅基地上不放，一塊宅基地能有多大？要從更高的角度、更大的範圍去看農村的土地流轉、土地改革。比如小產權房，就應該‘大赦’，交多少錢之後就給發證。在‘大赦’過程中，不要分類，全都按統一標準交錢發證。不然會給有關部門留下‘尋租’的空間，製造新的不公滋生腐敗。”
胡振華覺得，對土地分類就是對土地的歧視，不應該因為土地性質的不同而設置各種交易流轉的障礙。
“暫行辦法”中，除了最受關註的農房之外，還將農村集體經濟組織股權，山林股權，農產品期權等其他產權列入可交易範疇。溫州市農辦農村金融處處長黃方雷表示，類似的農業產權交易品種還會逐漸增多，農業部門將根據現實的情況和農民的需要逐漸擴展可交易的農業產權範疇，比如其他類型的“股權”等。
在胡振華看來，推進“股權”改革正是農村土地改革的深化之路。胡振華認為，農村土地改革在完成農房、宅基地自由流轉之後的進程，就應該集中在“土地股份制”的相關改革，將土地劃分為股份分給農戶，而農戶可以在此基礎上自由交易流轉。“這樣才能使土地的效用最大限度地發揮出來。”
“但在當前，連宅基地的改革都還沒又開始，‘土地股份制’的改革就更談不上了”，胡振華認為，本次“暫行辦法”並沒有拿出什麼很有創意的辦法和舉措，改革的力度太小，“根本談不上什麼可以在全國推廣借鑒的經驗。” 編輯： 牟青
溫州人在對土地改革的自發探索中，已經“總結”了不少“好辦法”
民間流行的“未來合同”
溫州農村產權服務中心，工作人員說“暫行辦法”實施以來，來咨詢的多、實際辦理的人很少
在溫州農村，老百姓在抵押貸款、農房買賣中都探索、“總結”了不少好辦法。有些在很大程度上突破了“暫行辦法”的規定。
以貸款為例——記者在調查中發現，“暫行辦法”中規定的農房抵押貸款，在很多地方已經被“農村聯保貸款”所取代。所謂“農村聯保貸款”，指的是一個農民貸款，另外幾個農民擔保，如果貸款人還不上錢，擔保人還錢。這種貸款形式不但不用抵押房屋，還可以“無中生有”，在手中沒錢也沒房的情況下直接貸款來蓋房。
這項業務髮端於蒼南。
2006年，個人信用貸款在全國範圍內破冰，溫州市蒼南縣農村信用合作聯社隨即創造性地通過“農村聯保貸款”的辦法為當地不少農民發放貸款建房，在全國率先開始了“農民住宅按揭貸款”的嘗試。
“農村聯保貸款”其後在溫州農村迅速發展。
“我們現在主要是通過‘聯保’來貸款，我們村子里現在貸款的人有七八成都是通過這個來貸的，通過農房抵押的在貸款的人中最多也就占一兩成，不到萬不得已誰會拿房子做抵押？畢竟風險太大。”樂清市雁盪鎮青年農民乾成萬告訴記者，他家在外地開店做生意的貸款就是前年通過“聯保”貸到的，現在生意做得很好，“汽車都買了好幾輛”。
而在更深的層面，比如“暫行辦法”未觸及的宅基地問題，溫州的民間智慧創造了一種“未來合同”——
“買賣雙方簽合同時，註明等到將來土地證能辦了，賣方要協助買方辦證，當然，辦證的錢都要由買方出。”樂清市雁盪鎮的一位林姓村民告訴記者，“其實之前也有些年不能辦土地證，後來又能辦了，買賣雙方補上這個手續就是了。現在的情況大家都覺得是暫時的，將來一定可以辦證。既然這樣，那就先在合同里說清楚……”
這種“未來合同”不僅實現了宅基地買賣，也使得“城鎮人口不能到農村買房”的“紅線”在一定程度上被突破。“城裡人不僅可以在農村買房，還可以買宅基地，等到國家允許的時候補辦個手續就行了。”上述林姓村民說。
“溫州市裡的人近年來到農村買房的在增多”，溫州市民黃月孝告訴羊城晚報記者，“到農村買個小房子，連著宅基地一起買，可以養養雞，種種菜，比在城裡住舒服多了。現在主要是宅基地貴，房子便宜，所以有些人乾脆買塊地自己蓋房子，想怎麼蓋就怎麼蓋。當然因為宅基地還沒法辦證村民反悔發生糾紛的也有，不過極少，簽了合同又反悔的話，會讓全村人瞧不起。溫州人什麼都丟得起，就是丟不起面子……”編輯： 牟青
（原標題：聚焦溫州農村土地新政:"二次土改"之紅線內的舞蹈）
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